2008 최진기의 생존경제 5강 부동산 거품, 아직 다 꺼지지 않았다

5강 부동산 거품, 아직 다 꺼지지 않았다 (2009.05.03)

부동산, 삶의 터전인가 투기의 대상인가? 

맞벌이 부부가 5년, 혼자 사는 사람이 7년 모아서 1억을 만들었다. 1억을 대출받아서 2억을 만들었다. 전세를 1억을 준다. 1억으로 아파트 투자 안하고 예금 넣으면 연 400만원 소득. 아파트 투자하면 대출이자 연 700만원, 전세금 예금이자 연 400만원, 아파트는 1년에 300만원 손해. 1년 집값은 700만원 (3.5%) 올라야 이득. + 복비, 취득세, 등록세 등등 적어도 1년에 5%는 부동산이 올라야 함. 여기에 전세가와 매매가의 차이가 클수록 위험함. 주식에서는 PER가 높다면 위험한 것. 마찬가지로 전세가와 매매가 차이가 크면 위험한 것. 

땅값에는 지가, 지대가 있음. 지가는 매매가, 지대는 전세가 느낌임. 차이가 크면 클수록 위험하다. 이게 부동산 투자의 기본이다. 강남의 전세가 비율, 전국의 전세가 비율 차이가 거품이라고 할 수 있음
2009년 전국 52, 서울 38, 강북 41, 강남 36, 6개 광역시 61. 전체적으로 전세가율이 적어지고 있음. 점점 위험해지고 있음. 강남을 중심으로. 나쁠 때는 강남부터 떨어지고, 좋을 때는 강남부터 오르는 위험한 상품. 

PIR Price Income Ratio 연소득대비 주택가격
한푼도 쓰지 않고 몇년 모아야 주택을 살 수 있나? 50대 주요도시 평균 : 5.0정도. 뉴욕도 7.9배 일본도 부동산 거품이 심했었지만 서울은 13배. 1990년 일본 거품때도 9.78정도였음. 제일 비쌌을 때임. GDP 대비 부동산 가격을 보면 1년 GDP 1000조, GDP대비 부동산 가액 5배 이상. 일본 거품때도 4배. 한국은 총자산의 80% 이상이 부동산. 선진국 국가들도 60%를 넘지 않음. 뉴욕의 아파트에서 창출되는 부가가치보다 한국의 아파트에서 창출되는 부가가치가 클까? 대신 아파트 가격은 크게 다르지 않다.

베이비부머 (55~64년생) 은퇴시기와 맞물려 2010년경부터는 부동산 신규수요 증감예상. 2010년대에는 이들의 구매수요가 줄어들텐데 새로운 세대들은 수가 적고, 결혼한 사람이 적고, 경제력이 좀 더 약하다. 양적, 질적으로 베이비붐세대의 주택수요를 계승하기 어렵다.

 

월간 KB 주택가격동향

[그래픽텔링]서울 아파트 사두면 개이득?, 서울경제 정순구 기자

수입의 28%를 은행이자로 갚는 삶의 질? 가처분소득 : 소득 - 세금 - 이자. 예전같은 경제 대상승기에서 이제는 (2009년3월) 비중을 줄여야 할 때다. 부채를 동원한 1가구 다주택의 투기적 수요는 위험하다. 실제로 2009 - 2014 이명박 정권 때는 집값이 줄었음. 예측이 맞아떨어졌다기보다는 정책적인 문제와 함께 위의 이유들 때문일수도. 위기의 순간에 지나친 차입에 의존한 소비체질~~ 오바마의 연설 인용. 건전한 경제가 아님